¿Cuántas cuotas de comunidad se pueden reclamar?

Todos los propietarios de un bloque de pisos están obligados a pagar una serie de cuotas, las cuales están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal y, de forma concreta, en el título constitutivo del edificio o en los estatutos. A pesar de ello, algunos vecinos no cumplen con esta obligación por diferentes motivos y pasan a convertirse en morosos. Ante esta situación, cabe preguntarse cuántas cuotas de la comunidad de propietarios se pueden reclamar a los mismos y qué se puede hacer en caso de que no lleguen a pagar las deudas pendientes.

En primer lugar, el Código Civil en su artículo 1964 establece que “las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.

De este enunciado se desprende que el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de vecinos, ya sean ordinarios o extraordinarios, es de 5 años contra los propietarios morosos. Antes del año 2015, cuando se reformó el Código Civil, el periodo era superior llegando hasta 15 años. Aunque existe una casi total unanimidad por parte de los tribunales que tramitan este tipo de casos, en ciertas ocasiones los jueces han tomado como referencia el precepto que se establece en el artículo 1966.3 de la misma norma (“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: la de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”).

Por lo tanto, la comunidad de propietarios puede reclamar todas las cuotas que alguien tenga pendientes de abonar, siempre teniendo en cuenta que el plazo de prescripción se puede interrumpir con cada requerimiento. Para que éste tenga valor, se debe realizar a través del envío de un burofax o cualquier otra comunicación fehaciente donde se comunique al vecino correspondiente que tiene una deuda con la comunidad, cuál es su cuantía y la reclamación.

Lo más recomendable es reclamar cuanto antes las cuotas que están pendientes de pago, ya que en el caso de que transcurra el plazo de prescripción de 5 años, posteriormente no se puede exigir nada al propietario deudor.

El impago de las cuotas de la comunidad por parte de algún propietario crea una situación ciertamente desagradable en el edificio. Aun así, el resto de vecinos no tiene derecho a privarle de los servicios comunes como medida para obligarle a pagar la deuda, sino que lo correcto es seguir los pasos adecuados para reclamar por la vía judicial.

En el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que, si el propietario de una vivienda o local no cumple con sus obligaciones en el tiempo y forma determinados por la Junta, el presidente o el administrador pueden exigírselo judicialmente a través del proceso monitorio. Para ello es necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios. El objetivo de este procedimiento es reclamar el pago de una deuda dineraria de cualquier importe, que sea líquida, determinada, vencida y exigible.

Además de emprender acciones legales contra el propietario deudor, éste podrá participar en las reuniones de vecinos, pero no tendrá derecho a voto hasta que no se encuentre al corriente del pago de todas las cuotas de la comunidad.