¿El propietario puede rescindir el contrato de alquiler?

Para ofrecer una mayor seguridad a los inquilinos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los casos excepcionales en los que se puede rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario. Este documento se firma por ambas partes para fijar las obligaciones tanto del dueño como del arrendatario y en caso de que se incumplan, tanto uno como otro tienen la posibilidad de pedir la finalización del arrendamiento o, si no se llega a un acuerdo, acudir a la vía judicial.

Centrándonos en la posición del propietario, éste no puede dar por terminado el contrato antes de finalizar el tiempo acordado si no es por alguna de las siguientes causas tal como establece la ley:

• La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Además de estos motivos, también existe un caso especial para poner fin al contrato de arrendamiento: cuando el dueño necesita recuperar la vivienda para hacer uso de ella. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el propietario puede ejercer este derecho si ha transcurrido un año desde que se inició la relación arrendaticia y siempre que el inmueble se vaya a utilizar como vivienda permanente para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción, e incluso para su cónyuge en el supuesto de que así lo determine una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En el supuesto particular de finalizar el contrato por precisar la vivienda para uso propio, el propietario debe notificarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación. Aunque la ley no señala nada sobre la forma de esta comunicación, lo más recomendable es hacerlo por escrito y a través de un burofax u otro medio a través del cual quede constancia del envío.

Dentro de dicho plazo, el arrendatario debe abandonar la casa, aunque es posible posponer la fecha de salida si ambas partes consiguen llegar a un acuerdo. No obstante, si después de terminar el contrato de arrendamiento, el propietario o sus familiares no se han mudado a la vivienda en el transcurso de 3 meses, el inquilino tiene derecho a volver a alquilar el inmueble en un plazo de 30 días o reclamar una indemnización compensatoria por las molestias causadas.

No obstante, cuando se procede a rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario por alguno de los motivos anteriores, como impago de las rentas, actividades nocivas, etc., el dueño puede comunicarlo al arrendatario en cuanto se constate del incumplimiento de las obligaciones de la otra parte.

Tanto en unos casos como en otros, si el inquilino se niega a abandonar el inmueble, el siguiente paso consiste en presentar una demanda ante los tribunales e iniciar un proceso judicial.