Las comunidades de propietarios suelen ser una fuente inagotable de problemas: conflictos entre vecinos, peticiones de unos que son denegadas por otros, reuniones largas y poco productivas… Vivir en comunidad no es fácil, pero cuando todos los propietarios conocen cuáles son las normas, derechos y obligaciones que les rigen, y las ponen en práctica, consiguen crear el clima de armonía perfecto para el buen funcionamiento del edificio.
La ley de propiedad horizontal recoge las normas básicas para conseguir una buena convivencia, establece los derechos exclusivos que posee el dueño sobre su vivienda y, junto con el resto de dueños, los de la copropiedad de los elementos comunes.
Además, en el título constitutivo de la comunidad se pueden consultar los estatutos que regulan la convivencia de los propietarios y el funcionamiento del edificio.
Derechos en la comunidad de propietarios
Todo propietario tiene derecho a la libertad de uso y disfrute de su comunidad, de la que es copropietario junto con el resto de vecinos, siempre y cuando su comportamiento sea legal, respete los estatutos y no suponga la violación de los derechos del resto de propietarios.
Además, podrá participar de forma activa en las juntas y reuniones, tomando decisiones en los asuntos que afecten a la comunidad.
Si la comunidad acuerda iniciar una obra de mejora que no suponga una necesidad para el edificio y siempre que su importe total supere la cifra de tres cuotas mensuales de gastos, el propietario en desacuerdo tiene derecho a negarse a pagar dicha reforma y la comunidad debe mantener su cuota intacta.
El propietario puede llevar a cabo todas las modificaciones en su vivienda que estime oportunas, siempre que estas no perjudiquen de ninguna manera al resto de vecinos del inmueble. Antes, deberá notificar los cambios al presidente o al administrador.
Obligaciones en la comunidad de propietarios
Todo propietario debe mantener su vivienda en buen estado, así como las zonas comunes de las que disfrute.
Los estatutos de cada comunidad fijarán una determinada hora a partir de la cual no se puede desempeñar ninguna actividad que cause ruido. Lo más común es a partir de las diez de la noche, pero la asamblea puede fijar la hora que estime más oportuna.
El propietario deberá estar al día con los pagos de las cuotas, conforme a su coeficiente de participación, de los gastos derivados del mantenimiento de la comunidad. La no utilización de un servicio o una zona no exime de la obligación de abonar su importe.
Las zonas comunes, como su nombre indica, son propiedad de todos, por lo que ningún vecino debe acaparar dichas zonas ni impedir su uso a los demás copropietarios.
La comunidad de vecinos debe conservar el inmueble de manera que cumpla con las debidas condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad y seguridad, para lo que tendrá que acometer obras cuando sea necesario. Si no se realizan las obras para el mantenimiento de los elementos comunes y, como consecuencia, se produce un daño a una persona, la comunidad se convierte en responsable civil, aunque también puede responder el administrador o el presidente si no tomaron las medidas oportunas para el correcto sostenimiento de las obras de reparación urgente. El Seguro de comunidades de propietarios de MAPFRE incluye la responsabilidad civil directa que pudiera ser exigible personalmente al presidente de la comunidad. Además, es la única compañía del mercado que cubre el hundimiento, desprendimiento o corrimiento del terreno a causa de obras de construcción ajenas al inmueble.
Si se acuerda por mayoría llevar a cabo una obra que suponga una mejora necesaria para el edificio, los propietarios que demoren, sin justificación alguna, la ejecución de las mismas, deberán responder individualmente de las sanciones que se les puedan imponer por vía administrativa.
Se deberá permitir la entrada a la vivienda a operarios y personal autorizado para hacer las reparaciones necesarias en los elementos comunes y el buen mantenimiento del conjunto del inmueble.
El presidente será nombrado de entre los propietarios a través de una votación, mediante un sistema de turnos rotatorios o por sorteo. Si el propietario electo no demuestra una causa justificada que le impida desempeñar el cargo (incapacidad, enfermedad grave…), debe asumir la presidencia y ejercer la responsabilidad que conlleva.
Ante cualquier cambio de titularidad en la vivienda se debe informar al secretario de la comunidad, así como facilitarle los datos del nuevo propietario.
