El desahucio exprés se puede solicitar por multitud de motivos, aunque los más comunes son desalojar a grupos de okupas o inquilinos que no cumplen con el pago de las rentas o suministros. También aquellos que se niegan a abandonar el inmueble a pesar de haber expirado el plazo del contrato de arrendamiento.
El primer caso se trata de un desahucio por precario, es decir, cuando no existe contrato, que está recogido en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.
En el segundo supuesto, según la ley, se hace referencia a las demandas que “con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.
En este sentido es preciso aclarar que únicamente las personas físicas, las entidades sin ánimo de lucro y las administraciones públicas pueden acudir al desahucio exprés. Esto significa que, por ejemplo, las entidades financieras y los fondos de inversión no están legitimados para interponer una demanda de este tipo.
¿Cómo es un desalojo exprés?
En primer lugar, la persona que pretenda recuperar la posesión de una vivienda debe presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre el inmueble. Presentada la solicitud, el tribunal da traslado de la misma a los ocupantes para que contesten oponiéndose o desalojen de forma inmediata.
De igual modo, también se informa al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que aprecien su posible situación de vulnerabilidad. Al mismo tiempo, el juzgado de oficio comunica la existencia del procedimiento, el cual se suspende durante un periodo de tiempo si existe riesgo de exclusión social de los arrendatarios.
En el supuesto de que los ocupantes no se opongan a la demanda, se efectúa el lanzamiento en la fecha fijada sin más trámites, siempre que el demandante lo hubiera solicitado en su escrito inicial. En otro caso, si los inquilinos se oponen, se celebra una vista con todas las partes y se vuelve a fijar una nueva fecha de desahucio por si la sentencia que se dicte no se recurre.
Precio y tiempo de los desahucios exprés
El precio de un desahucio para el propietario de la vivienda puede variar de un modo significativo, ya que los honorarios de abogado y procurador no son fijos. A esto hay que sumar los gastos del servicio de cerrajería para cambiar la cerradura de la casa, que quedaría cubierto en el caso del seguro de hogar MAPFRE. Y, por último, habría que añadir al coste total, las posibles tasas judiciales. En definitiva, el gasto de un desahucio exprés puede ascender a los 600 euros aproximadamente.
En cuanto a la duración, se debe tener en cuenta que los plazos de los procesos civiles verbales son más cortos que en el caso de los ordinarios. Sin embargo, la acumulación de trabajo que existe en los juzgados deriva en que el caso se alargue más allá de lo que está establecido legalmente. Así, un desahucio exprés puede durar alrededor de 6 meses, pero sin llegar a uno o varios años como sucedía antes de la reforma.
En el arrendamiento de un inmueble, la protección del dueño frente a posibles impagos de la renta o daños materiales en la casa es fundamental. Por ello, es aconsejable disponer de un seguro de protección de alquileres que también incluye defensa jurídica del arrendador frente a conflictos derivados del contrato.
